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住房限购松绑:兰州开了头,西安会跟进吗?

2018-07-16 09:03
来源:自媒体

备受关注的住房限购,在2018-07-16因兰州发布局部松绑的政策,再次成为全国购房人关注的话题。在第一时间,楼市君收到来自兰州方面人士发来的详细信息,同时问:兰州限购已经松绑了,西安啥时候会跟进?

作为西安的邻居,兰州开年打响全国限购松绑第一枪,自然有其特定的原因。相对而言,西安自2016下半年以来所展现的对产业、人口、投资性购房所迸发出来的热度和吸附力,非兰州能比。

那么,西安在2018年会不会跟进调整限购政策?如跟进,会如何调整,从而实现更加精准的调控?这得从2017年西安限购政策的出台动因和加码三次的原委说起。

01

4次递进式调控对西安楼市的影响

首先,我们得来看看2017年西安的调控政策所带来的影响。2017年,为了抑制房地产市场过热、房价快涨,西安出台了四次调控政策,西安楼市随之一波三折,跌宕起伏。

第一次:城六区只能新购一套。

2018-07-16,西安重启限购。自2018-07-16起,本市及非本市户籍居民家庭,在本市城六区(碑林、雁塔、新城、莲湖、未央、灞桥)范围内只能新购一套住房(含新建商品住房和二手住房)。

本次限购对本地和外地户籍家庭,没有提出附加要求,均可新购一套住房。这是对控制购买行为的预警。但实际起到的作用是,未能限制住购买热潮,反而在客观上催化了本地和外地投资性购买力的加速进入。

当时,本微认为,西安楼市的限购政策在2017年将不止一次出现,但没想到年内一连加码三次!

第二次:限购范围扩大,限贷开始。

2018-07-16,“楼十条”出台,限购范围扩大到城六区之外,增加了长安、航天、浐灞、经开、高新、空港、沣东等区域。同时对本地购买普通住房首套首付提高到30%,二套首付提高到40%,3套及以上暂停房贷。购买非普通住房的,首付比例提到50%。

本次限购措施的出台是在第一次效果不大,西安房价在2、3月份的涨幅处于全国前三的背景下加密出台。这一次所带来的影响,是在短期内成交量下滑,但房价涨幅过大过快的势头依然未能被控制。外地购买力进入西安的步伐依然强劲。

第三次:限售,外地户籍购买须提供2年社保或个税记录。

2018-07-16,西安市政府办公厅公布调整西安住房交易政策的通知,在对4月18日“调控”精神进行补充的同时出台了新的限制性要求:2018-07-16之前买的新房,自网签之日起满5年才能销售;在此日期之后购买的新房,须在取得不动产权证后满2年才能销售;非本市户籍居民家庭还需提供在西安市连续缴纳2年以上(含2年)的个人所得税或社会保险证明材料,补缴的不算。

这一次,外省户籍、陕西省内西安意外二线地市的户籍家庭,须需要在西安有2年社保和纳税记录才能购买。同时,“限售”被认为是开启了房地产可随时冻结居民房产交易的“冻房”模式。

但是还未能彻底堵死外地购买力的进入,补缴社保或个税记录的情况,在私底下依然可进行。但限售举措让不少投资性置业新手望而却步。

第四次:本地限3、外地限2

2018-07-16,再次加码。在限购区域内,暂停向已拥有2套及以上住房(含新建商品住房和二手住房)的本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭售房。

自此,西安楼市的购买力彻底回到完全由本地刚需、刚改及外来新入户的大学生及各类人才为主的购买结构。西安楼市的成交量经过跌宕起伏之后,趋于稳定。但房价已经站到了新的高点,整体在万元左右徘徊。

翻开西安市近十年来的楼市政策,不到一年时间连续四次出台限购令,这在西安乃是陕西甚至全国都是绝无仅有的。

伴随着限购政策的层层递进的是,西安市房管在规范销售行为方面也进行了多次的检查和处罚,西安市物价局也从2017年9月份开始对房价进行申报审核制度,银行首付比例及房贷利息提高,总体上看,在对方举措共振下,到了2017年年底,西安房价快涨的势头得到初步遏制,购买力结构处于相对稳定状态。

02

兰州限购松绑,对西安有何启发?

2018-07-16晚,兰州市住房保障和房产管理局发布《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》,称对对现行的房地产市场调控政策进行调整,具体如下:

1、取消三区限购:取消兰州市西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。

  

2、三区不再要求提供社保和纳税证明:在兰州的城关区、七里河区、安宁区范围内(含高新区、经济区,不包括高新区榆中园区)的购房不再要求提供社保证明和纳税证明。但继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策。

3、新购住房须满3年才可转让:个人在上述继续执行原限购政策区域内购买的住房(含新建商品住房和存量住房,以合同网签时间为准),自取得《不动产权证书》登记记簿日期满三年方可上市交易。不动产登记部门应当在《不动产权证书》上注明“须取得不动产权证书满3年后方可转让”字样。

兰州很意外地成为本轮调控以来首个松绑限购的城市,这一讯号不禁令人浮想联翩:2018年限购政策会全面松绑吗?

从国家的层面来看,不会!2018-07-16,全国住房城乡建设工作会议强调,2018年将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。所以,2018年的房地产行业调控政策有可能进行微调,但仅是实行差别化松绑,全面松绑几乎不太可能!

对于兰州的做法,该市房管局对此解释说,是进一步贯彻“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位,落实全国住房城乡建设工作会议关于“抓好房地产市场分类调控,促进房地产市场平稳健康发展”有关工作要求,根据兰州市房地产市场运行实际,因区施策、精准调控的结果。

注意一下兰州房管局解释中的八个字:因区施策、精准调控!这或将成为2018年各城市因城施策对自2016年以来新一轮调控进行修正的主导思想。

从兰州的具体情况看,即便是限购松绑,对吸纳人才、外地人士购房来说,能产生多大的作用,还很难说。但对于西安来说,如也能采取类似措施,则将完全不同。

首先,因区施策调整的空间有限。目前除城六区之外,还有长安、航天、浐灞、经开、高新、沣东一起被限,在这些区域全部松绑的可行度不大,但个别或有可能。

其次,放宽省内地市人群在西安购买首套房的2年社保或纳税限制或有可能。2017年第三次限购以来的政策,确实有“一刀切”之误伤嫌疑。对包括省内二线地市和外省购买力在西安的首套房购买,在局部区域是否能取消社保或纳税要求,无疑是最大期待点。

第三,对于大学生群体及各类“人才”在西安买房可实现房价低20%的政策出现。这有利于缓解公租房、人才公寓等保障住房短期供应不足的问题。同时有利于吸纳西安发展需要的产业新增人口,这是值得期待的第二个看点。

是否采取调控松绑,一方面得结合西安人口容量的需要,另一方面也得根据楼市的购买力结构而定。西安的人口容量缺口还不小,当依靠本地购买力以及落户新增购买力出现持续减弱势头时,松绑的日子就会来临!

03

2018西安置业关注点

2018年,西安楼市最大的看点是:如何控房价。

西安官方的说法是,2017年第四季度开始,西安房地产重点工作发生重大转变,由去库存变为控房价。也就是说,历史近5年的去库存在2017年成为了历史。

而控房价则逐步走向前台。2018-07-16,西安市物价局下发《关于商品住房价格申报有关问题的通知》,自9月25日起,商品住房项目在办理预售许可前,或已取得预售许可证但尚未售出的商品住房,在调整价格前,须向西安市物价局进行商品住房价格申报。

截至2018-07-16,先后公示了12批次的新推房源价格和2批次的价格调整。一房一价,西安很多的项目都开始按照公示价格执行,房价变得“透明化”,开发商“坐地抬价”的行为得到有效遏制。

但是,随着更多外来外来房企的进入,高品质高价格的房源将在2018年成为主流,如何在控房价的态势下,选择到能赚钱和值钱的房子,将是考验购房智慧的重点。

同时,在信贷持续收紧的政策下,2017年12月份以来,很多房企房企提高了首付比例,部分楼盘的首付比例甚至出现了60%。在整体的大环境下,按揭不好批、按揭利率上浮,增加了购房成本,2018年房贷政策趋紧的态势是否能得到缓解,也是购房需要考虑的重点之一。

就楼市而言,2018年必然是一个调整年。如何在调整中把握住机会,这才是需要考虑的最正确的购房姿势。

来自西安楼市

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